재테크

종부세 계산방법

2020. 6. 22.

종합부동산세가 늘어나서 1가구2주택을 가지고 계신 분들 중에 한채를 처분하려 고민하시는 분들이 있습니다. 어떤게 나은지 확실히 알려면 과세기준과 계산방법을 알아야 합니다. 오늘은 중요한 세법 인 종부세 계산방법에 대해 알아봤습니다.



목차

1 종부세 과세기준
2 종부세 계산방법
3 종부세 계산기 이용하기

위 목차의 순서대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 다 읽으시면 종부세를 손쉽게 계산하실 수 있습니다.

1. 종부세 계산방법 : 과세기준


먼저 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

  • 종합 부동산세 : 종부세라고 하며 과세기준일을 기준으로 국내에 있는 재산세 부과대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분, 인별로 합산한 결과 공시가격의 합계액이 유형별 공제액을 초과하면 초과분에 대해 과세하는 세금

간단하게 말해서 아파트나 토지등의 부동산을 많이 보유하고 있는 사람에게 세금을 더 부과하는 제도라고 보시면 됩니다.




1주택의 경우는 9억원을 초과하면 과세가 됩니다.  그리고 2주택은 공시가격의 합이 6억원을 초과하면 과세됩니다. 

그래서 1가구 2주택의 경우는 인별 6억원을 초과하면 종부세 과세대상입니다.




예를 들어, 만약 10억원짜리 주택을 사려고 한다면 종부세 는 어떻게 될까요?

1가구 1주택이더라도 종부세 과세대상인 9억이 넘기 때문에 과세대상이 됩니다. 




이러한 상황에서 합부동산세 과세대상에서 제외되려면 어떻게 해야 할까요? 바로 인별과세를 이용하면 됩니다.

세법 상 부부 공동명의라면 부부가 각각 5억원씩 부담하면 과세기준에 해당되지 않게 됩니다. 그래서 종부세 과세대상에서 제외됩니다.



2 종부세 계산방법


만약 어떻게 하더라도 과세대상에 포함된다면 어쩔 수 없는데요, 그나마 종부세 계산방법을 알아야 최대한 절세할 수 있습니다. 계산방법은 간단합니다.

  • 종부세 과세표준 = 주택 공시가격 - 공제금액 (6억원) x 공정시장가액 비율 (85%)
  • 주택분 종합부동산세 세액 = 종부세 과세표준 x 세율

주택분 종합부동산세 세액을 계산한 뒤에 공제할 재산세액을 공제하면 우리가 내야 할 종부세 산출 세액이 나옵니다.




공정시장가액 비율은 2019년 85%로 정해졌는데요, 앞으로 3년동안 매년 5%씩 늘어날 예정입니다. 

이러면 종부세가 끝없이 늘어나겠지만, 다행스럽게도 조정대상지역 내 1가구 2주택은 종부세를 전년 납부한 종부세와 재산세를 합계액의 최대 2배까지만 납부하면 됩니다.




그리고 1가구 2주택자는 15년 이상 주택을 보유하였다면 최대 50% 세액공제율을 적용하여 종부세를 과세합니다.

계산 시 중요한 판가름이 될 내용은 세율입니다. 세율을 간단하게 정리하였습니다.


보시면 일반지역의 종부세보다 조정지역의 2,3주택 보유자들의 세율이 더 높습니다.

여기서 세법 상 납부할 종부세 의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하니 잊지말고 포함해서 계산하시는게 좋습니다.



3. 종부세 계산방법 : 계산기 사용하기


이제 종합부동산세 계산기 다운로드 방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 국세청 홈페이지에 들어갑니다.




검색포털에서 검색하면 쉽게 검색할 수 있습니다.




국세청 홈페이지에 들어가면 위 사진과 같은 화면을 볼 수 있습니다. 상단 메뉴 중 성실신고지원 메뉴를 클릭하세요.




그러면 드롭다운 메뉴가 나오는 것을 볼 수 있습니다. 메뉴 중에 종합부동산세 메뉴로 들어갑니다.

이 메뉴에서는 종합부동산세 계산기, 세율, 납부시기 등 관련된 유용한 정보를 확인할 수 있습니다.




만약 종합부동산세와 관련된 구체적인 내용을 확인하고 싶다면 아래 화면과 같이 [상세정보] 메뉴의 [세액계산 및 신고안내 동영상]에서 확인할 수 있습니다.




세액계산 및 신고안내 동영상에서는 종합부동산세 관련된 합산배제와 과세특례에 대한 전자신고 안내 동영상이 있습니다.




이 곳의 간편세액계산 항목에서 종합부동산세 계산기를 다운받을 수 있습니다.  사진에 보시면 3가지 엑셀파일이 있습니다. 

[토지 간편세액 계산], [주택 간편세액 계산], [1세대 1주택 간편세액 계산] 중 본인에게 해당되는 항목을 찾아서 다운로드 버튼을 누르면 종합부동산세 계산기 를 다운로드 받을 수 있습니다.



종합부동산세 계산기 를 이용하기 전에 주택 공시가격조회와 공시지가조회를 먼저 한 뒤에 계산하시는게 좋습니다.

그 이유는 종합부동산세는 실거래가가 아닌 주택 공시가격과 공시지가를 기준으로 계산하기 때문입니다.




간단히 정리해 드리겠습니다.  종합부동산세는 과세기준의 초과분에 대한 세금을 납부하는 것입니다.

1주택의 경우 9억원, 2주택의 경우 6억원이 과세기준이며, 이를 넘어가지 않기 위해 인별과세등을 적용하면 대상에서 벗어날 수 있습니다.




만약에 과세대상에서 벗어나지 못한다면 최대한 줄일 수 있는 방법을 찾아야 하는데요, 그러려면 종부세 계산방법을 통해 적게 낼 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

여기까지 종부세 계산방법에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 세금내용은 아래 글에 정리하였습니다.



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