1가구 2주택 양도소득세 계산법

부동산으로 재테크 하시는 분들이 많은데요, 거주하는 집과는 다르게 투자용으로 1채정도 더 마련하시는 분들이 있습니다. 예전과는 다르게 1가구가 1주택을 초과하게 되면 세금을 많이 물어야 합니다. 그래서 투자목적으로 구매하시는 분들은 미리 세금 계산을 해보셔야 합니다. 오늘은 절세 에 효과적인 1가구 2주택 양도소득세 계산법과 이를 면제받는 요건에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 양도소득세란?

2. 양도소득세 세율

3. 1가구 2주택 양도소득세 계산법

4. 비과세 요건

목차의 순서대로 이야기를 풀어나갈 예정이며, 끝까지 읽으시면 양도소득세를 효과적으로 계산 및 절세하실 수 있습니다.

1. 1가구 2주택 양도소득세 계산법 : 양도소득세란 ?

양도소득세란 부동산을 매매할 때 차익에 대해서 납부하는 세금입니다. 내가 가진 아파트나 주택 등을 매매했을 경우 얻는 이익에 대해서 일정 부분을 세금으로 냅니다.

무조건 동일한 세금을 내는 것이 아니고 면제되거나 감소 될 수도 있는데요, 주택의 처분순서나 보유기간에 따라서도 세금이 달라지기 때문에 잘 모른다면 덜 내도 되는 세금을 많이 낼 수도 있어요.

그래서 1가구 2주택 양도소득세 계산법에 주의해야 합니다.

원칙적으로 양도가액과 취득금액은 실거래액으로 하는데요, 실거래가를 알기 어렵다면 추계가액을 사용해서 계산합니다.

• 양도가액 : 매매사례가액 -> 감정금액 -> 기준시가 
  

• 취득금액 : 매매사례가액-> 감정금액 -> 환산가액 -> 기준시가
  

• 양도차익 = 양도가액 - 취득금액
  

결국 양도소득세 계산법은 양도차익을 세율표와 비교 후 양도차익에 세율을 곱하면 됩니다.

계산 구조의 개념을 알아두면 절세 에 효과적인 1가구 2주택 양도소득세 계산법 에 대해서도 더 쉽게 알수 있습니다.

2. 1가구 2주택 양도소득세 계산법 : 양도소득세 세율

양도소득세를 계산하려면 세율이 어떻게 되는지 알아야겠죠?

양도소득세 세율은 양도차액과 보유 기간에 따라 달라집니다.

부동산 가격이 매입할 때와 똑같거나 가치가 하락한다면 1가구 2주택 양도소득세 계산법으로 봤을 때 세금은 없습니다. 이익을 얻은게 없기 때문입니다.

보유 기간에 따른 세율변동은 아래와 같습니다.

• 1년 미만 : 일반 사람은 50%, 주택 조합원 입주권은 40%
  

• 1~2년 미만 : 일반 40% 주택 조합원 입주권은 기본세율
  

• 2년 이상 : 기본세율(6~38%)입니다.
  

이걸 보고 계산법에 적용하면 효과적으로 절세 할 수 있습니다.

3. 1가구 2주택 양도소득세 계산법

사실 일반인이 위 방법처럼 일일이 계산하긴 쉽지 않죠. 우리는 간편하게 부동산 계산기 프로그램을 이용할 수 있습니다.

먼저 부동산 계산기 프로그램을 이용해야 합니다.

검색포털에서 부동산 114를 검색하세요.

클릭하여 들어가시면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.

우측에 부동산 계산기 항목이 보이시죠? 클릭해서 들어갑니다.

계산기 항목 중에 양도소득세 항목을 클릭합니다.

이곳에서 보유주택 정보, 취득 및 양도정보를 입력하면 됩니다. 현재 보유주택수를 꼭 설정해 주세요.

간단히 숫자 입력을 해 주면 되는데요, 저는 위와 같이 적어봤습니다.

다음은 필요 경비 및 기본공제금액을 작성합니다. 수리비용이 따로 들거나 양도비용이 다르다면 수정하고 계산을 합니다.

위와 같이 양도소득세 계산 결과가 나옵니다. 상세내역을 모두 확인할 수 있으니 편리하네요.

이 계산은 참고자료로만 활용되므로 절세 할 때 참고하시기 바랍니다.

4. 1가구 2주택 양도소득세 계산법 : 비과세 요건

의도하지 않게 1가구 2주택이 되는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉 일시적으로 보유한 경우에는 비과세로 적용됩니다.

예를 들면 1주택을 소유한 1가구가 해당 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 어쩔 수 없이 일시적으로 2주택이 된 경우가 있습니다.

이 경우에는 3년 이내에 보유했던 집을 양도하면 1가구 1주택으로 보기 때문에 비과세가 됩니다.

하지만 조건이 있는데요, 먼저 가지고 있던 주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 뒤에, 다음 주택을 취득해야 2년 이상의 보유 기간이 지납니다.

하지만 3년 이내에 이전에 매입한 주택을 팔지 못하여 1가구 2주택이 된 경우는 조금 곤란하겠죠.

이럴 땐 1가구 2주택 양도소득세 계산법을 이용해 매매차익이 적은 집을 양도하면 그나마 적게 세금을 낼 수 있습니다.

간단하게 1가구 2주택 양도소득세 비과세를 확인하기 위한 항목들이 있는데요, 그건 바로 비과세 1,2,3 법칙입니다.

1. 고가주택 기준(양도가액 9억) 미만인 경우

2. 취득 이후 1년 이상 보유한 상태에서 2주택이 된 경우 

3. 기존에 있던 집이 2년 이상 보유한 경우

4. 새로운 주택을 소유해서 2주택이 됐을 때 3년 이내에 원래 기존 집을 파는 경우

위와 같이 네 가지 항목이 충족되면 비과세로 적용됩니다.

또한 결혼으로 인해 각각 1주택 씩 보유하고 있어서 혼인신고로 인해 1가구 2주택이 된 경우 5년 이내에 집을 처분하면 비과세로 적용할 수 있습니다.

비과세 1,2,3 법칙으로 양도세를 조금이라도 줄이고 절약할 수 있길 바랍니다.

여기까지 1가구 2주택 양도소득세 계산법 에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.

<유용한 정보 모음>

[재테크] - 아파트 재산세 계산방법과 계산기 바로가기

[재테크] - 부동산 취득세 납부기한 아직도 모르셨나요?

[재테크] - 취득세 납부방법

[재테크] - 아파트 하자보수 책임기간 종목별로 달라요