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1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 총정리

2020. 11. 30.

부동산대책이 바뀌면서 세금을 납부해야 하는 부분이 종전과 달라진 부분이 있습니다. 대표적으로 양도소득세인데요, 세금이 적지 않기 때문에 비과세 요건을 많이 알아보고 계십니다. 오늘은 원천세 신고 에 도움이 될 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

1. 양도소득세란?
2. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건
3. 양도소득세 자동계산하기

 

이 글을 끝까지 읽으시면 세금 신고에 도움이 될 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 확실하게 알고 가실 수 있습니다.

 

1. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 : 양도소득세란?

 

 

 

일반적으로 2주택자 이상은 투자목적으로 보기 때문에 양도소득세를 내야 합니다. 먼저 양도소득세에 대한 정확한 정의부터 알아보겠습니다.

 

  • 양도소득세 : 집을 샀을 때와 팔았을 때 차액에 대한 일정 금액을 세금으로 내는 것

 

양도소득세는 물건 양도 시 이득에 대해서 일정 금액을 세금으로 납부합니다. 그렇기 때문에 집값이 올랐을 때만 적용되구요, 집값이 떨어졌다면 양도소득세를 따로 납부하지 않아도 됩니다.

 

 

보통 1가구 1주택자는 양도소득세를 면제받습니다. 양도시점으로 1가구를 판단하는 기준으로 삼습니다.

 

양도시점은 잔금 청산일이나 등기접수일 중 빠른날을 말하는데요, 양도시점에 맞춰 1가구 1주택자가 되게 되면 양도세를 면제받을 수 있습니다.

 

 

소득세법 제89조 1항 3조에 보면 아래와 같은 항목이 있습니다.

 

다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지(이하 이 조에서 "주택수부토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 

  • 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  • 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

그 외에 세금 신고에 도움이 될 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건이 어떤 것이 있는지 더 알아보겠습니다.

 

 

2. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

 

 

 

여기서부터는 어떻게 하면 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 을 만족할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

1) 일시적 2주택

 

일시적 2주택이란 말은 많이 들어보셨을텐데요, 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득했을 경우 일시적 2주택이 됩니다.

 

아래 요건이 만족되면 일시적 2주택으로 간주되어 이전 주택을 팔 경우 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족하게 됩니다.

 

  • 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득

  • 종전주택을 2년 이상 보유해야 함

  • 신규 주택 취득한 날로부터 3년이내에 종전의 주택을 양도해야 함

 

 

단, 종전의 주택과 신규주택이 모두 조정대상 지역에 있는 경우는 아래 2가지를 만족해야합니다.

 

    ① 신규 주택 취득일로부터 1년이내 세대전원이사 및 전입신고 완료

    ② 신규 주택 취득일부터 1년 이내 종전 주택 양도해야 함

 

간단하게 생각하면 신규 주택을 취득하고 싶다면 기존 주택을 취득하고 1년 후에 신규 주택을 취득하고 그 다음에 1년 이내로 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 요건을 만족합니다.

 

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 헷갈려하는 부분이 9.13대책, 12.16대책으로 조정대상지역내 취득시기에 따라 매도기간이 달라졌기 때문입니다.

 

  • 2019년12월16일 이전에 두번째로 취득한주택(분양권, 조합원입주권)은 3년이내 종전주택을 양도해야 합니다.

  • 9월14일 이후 12월17일 이전에 취득한 주택은 2년이내 종전주택을 양도해야합니다.

  • 12월17일 이후 신규주택은 1년이내 종전주택을 양도해야하며, 세대전원의 전입신고까지 이뤄져야 합니다.

 

 

2) 수도권 밖의 실수요 목적 주택

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족하기 위해서는 투기 목적이 아니라는 근거가 있어야 합니다.

 

그렇기 때문에 수도권 밖에 실수요 목적으로 취득한 주택의 경우 양도소득세 비과세 요건을 만족할 수 있는데요, 이를 위해서는 아래 내용을 만족해야 합니다.

 

기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 그 밖의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 "부득이한 사유"가 해소된 날 부터 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우

 

근무상 형편은 아래의 경우에 해당합니다.

 

  • 동일 직장 내 전근

  • 새로운 직장의 취업

  • 종전 직장을 퇴직하고 새로운 직장에 취업

 

 

3) 혼인 및 동거봉양 합가 2주택

 

혼인 전 각 1주택을 보유하고 있었다면 혼인 후에 1가정을 이루면서 1가구 2주택이 되는데요, 이 때 혼인한 날 이후로 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 만족하게 됩니다.

 

혼인한 날은 관할 지방관서에 혼인 신고한 날을 의미합니다.

 

 

4) 상속으로 인한 2주택

 

상속 받은 주택을 국내에 1개씩 보유하고 있는 1세대가 일반 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 요건을 만족합니다.

 

피 상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택에 대해 비과세 대상이 되므로 가장 오래 보유하고 있던 주택을 처분하면 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있어 세금 신고 에 도움이 됩니다.

 

 

 

5) 부모 동거 봉양

 

1주택을 보유하고 있는 가정이 1주택을 보유하고 있는 60대 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합치게 되면 1가구 2주택이 됩니다. 

 

이런 경우는 세대를 합친 날 부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도소득세 비과세 요건을 만족합니다.

 

자세한 내용은 아래와 같습니다.

 

※ 60세 이상의 직계존속. 아래 각 호의 사람 포함.

 

  • 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

  • 직계존속(배우자 직계존속 포함)중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

  • 국민건강보험법 시행령에 따라 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속

 

직계존속은 60세 이상이면 적용 가능합니다. 연령 판단하는 기준은 양도일이 아니라 "합가일" 기준으로 판단합니다.

 

이 내용은 일시적 1가구 2주택자가 합가하는 경우에도 적용되며, 합가하여 1가구 2주택이 된 후에 신규주택을 취득하는 경우에도 적용됩니다.

 

 

6) 문화재 주택

 

일반주택을 보유하고 있던 가정이 지정문화재 및 국가등록문화재에 해당하는 주택을 보유할 경우가 있는데요, 이 경우는 보유하고 있던 일반주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 요건을 만족합니다.

 

이는 소령 155조인 문화재 보호법에 따른 내용입니다.

 

 

7) 상속받은 농어촌, 이농, 귀농 주택

 

농어촌, 이농, 귀농주택의 경우 또한 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족할 수 있습니다. 이 조건을 만족하기 위해서는 아래 내용이 충족되어야 합니다.

 

  • 피 상속인이 주택 취득 후 5년 이상 거주 사실이 있어야 함

 

위 내용은 농어촌, 이농, 귀농주택 모두 마찬가지입니다.

 

 

8) 장기임대주택, 가정 어린이집 (거주주택 특례)

 

장기임대주택 또는 가정 어린이집과 일반주택을 보유하고 있는 경우에 1주택을 양도하면 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 만족합니다.

 

장기임대주택을 가지고 있다면 생애 한차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한해 비과세 요건이 충족됩니다.

 

 

9) 그 외 비과세 요건의 주택

 

  • 장기저당담보주택 소유자와 합가

  • 장기임대주택

  • 신축임대주택

  • 미분양주택

  • 신축주택

  • 농어촌주택, 고향주택

 

이렇게 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아봤는데요, 만약 비과세 요건에 충족하지 않는다면 세금이 얼마나 나올지 알고 있어야 대비를 할 수 있습니다. 

 

세금 신고 에 도움이 되도록 양도소득세 자동계산을 해보면 이를 미리 계산해볼 수 있습니다.

 

 

3. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 : 양도소득세 자동계산

 

 

 

양도소득세 계산을 간편하게 하기 위해 부동산 계산기 프로그램을 이용할 수 있습니다.

 

먼저 부동산 계산기 프로그램을 이용해야 합니다.

 

검색포털에서 부동산 114를 검색하세요.

 

 

 

 

클릭하여 들어가시면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.

 

 

 

우측에 부동산 계산기 항목이 보이시죠? 클릭해서 들어갑니다.

 

 

 

계산기 항목 중에 양도소득세 항목을 클릭합니다.

 

 

이곳에서 보유주택 정보, 취득 및 양도정보를 입력하면 됩니다. 현재 보유주택수를 꼭 설정해 주세요.

 

 

 

간단히 숫자 입력을 해 주면 되는데요, 저는 위와 같이 적어봤습니다.

 

 

 

다음은 필요 경비 및 기본공제금액을 작성합니다. 수리비용이 따로 들거나 양도비용이 다르다면 수정하고 계산을 합니다.

 

 

 

위와 같이 양도소득세 계산 결과가 나옵니다. 상세내역을 모두 확인할 수 있으니 편리하네요.

 

이 계산은 참고자료로만 활용되므로 절세 할 때 참고하시기 바랍니다.

 

사진

 

간단히 정리해 드리겠습니다. 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족하기 위해서는 투기 목적이 아니라는 것을 증명해야 합니다. 

 

이를 위해서 각 요건별로 기간 내에 기존 주택을 처분하여 1가구 1주택을 만들어주면 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족하게 됩니다.

 

여기까지 세금 신고 에 도움이 될 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.

 

 

 

 

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