재테크

분양권 주택수 포함 진실은?

2020. 9. 14.


부동산 대책이 연이어 나오고 있는 가운데 양도소득세에 대한 관심이 뜨겁습니다. 지금까지 분양권에 대한 주택수는 포함되지 않았었는데 이번 소득세법 개정을 통해 분양권을 주택으로 간주한다는 내용이 들어가 있는데요, 과연 부동산 주택수 포함 진실은 무엇일까요?



목차

1. 세법상 분양권
2. 분양권 양도소득세
3. 총정리

위 목차대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 읽으시면 분양권 주택수 포함에 대한 내용을 정확하게 알 수 있습니다.



1. 분양권 주택수 포함 : 세법상 분양권


이번 부동산 대책이 나오게된 원인은 부동산을 투기의 목적으로 활용되는 것을 막고자 함인데요, 분양권은 청약을 통해 당첨되어 내집마련의 디딤돌로 활용되도록 하였지만 프리미엄이 붙게되면서 이를 노리는 사람들이 많아졌습니다.

부동산 가격을 정상화하는데 총력을 다하고 있는 정부에서 이를 가만히 두고 있지 않았는데요, 아래와 같은 부동산 대책을 통해 분양권을 주택수에 포함시키려고 하였습니다.

  • 2019년 12월 16일 : 조정대상 지역 내 분양권을 주택수에 포함
  • 2020년 7월 10일 : 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과와 관련, 분양권을 주택수에 포함하여 현재의 양도세율보다 더 높은 세금을 부과하겠다고 발표

간단하게 말씀드리자면 지금까지는 세법상 다주택자의 주택수에 분양권이 포함되지 않았습니다. 하지만 소득세법 개정안이 발의되면서 분양권도 재개발, 재건축의 입주권과 같이 주택으로 간주하게 되었습니다.




세법 개정은 투기세력을 잡기 위한 것이었지만 일반 사람들도 본의아니게 타격을 입을 수 있습니다.

예를 들어, 분양권을 소유한 1가구 1주택자인 사람이 집을 팔게 되면 지금까지는 비과세 요건이었는데요, 분양권이 주택수에 포함되면 이제 비과세 혜택을 받지 못하게 되는 것이죠.




일시적 1가구 2주택자이면서 분양권을 가지고 있다면 상황이 더 안좋습니다. 기존에는 이 역시 비과세 요건이었지만 이제는 3주택자가 되어 중과세율을 적용받게 됩니다.

갑자기 변경된 세법에 의한 피해를 덜하게 하기 위해 분양권 주택수 포함에 관련된 내용은 세법 개정 이후 새로 취득한 분양권에 대해서만 적용한다고 발표하였습니다.

즉, 법개정 전에 보유하고 있던 분양권은 주택수에 포함되지 않는 것이죠.



2. 분양권 주택수 포함 : 분양권 양도소득세


지금은 분양권을 양도할 때 계약 후 1년 이내에는 50%, 2년 이내에는 40%의 양도소득세가 부과되었습니다. 조정대상지역의 경우는 양도소득세율이 50%였죠.

하지만 세법 개정이 이뤄지면 양도소득세율이 많이 올라가는데요, 1년 이내에는 70%, 2년 이후부터는 60%가 중과세 되게 됩니다.

위에서 말씀드렸듯이 법 개정 전에 보유하고 있던 분양권은 주택수 포함에 제외되는데요, 앞으로 분양권은 실거주 하는 것이 아니면 매매하지 말라는 말 같습니다.



세법 개정안으로 보면 이 규정은 21년 1월 1일 이후 양도분부터 적용받습니다.

2021년 1월 1일부터는 주택을 1채 소유한 사람이 분양권 1개를 추가로 보유하고 있다면 양도세 기본세율이 올라가게 되는데요, 주택 매각시 적용되는 양도세 기본 세율(6~42%)에 10%만큼 중과됩니다.

분양권을 포함하여 3주택자라면 양도세율이 20%가 중과됩니다. 즉, 양도세 최고 세율이 기본 세율 42%인 경우 62%까지 부과가 됩니다.




더 심각한 부분은 개정 세법이 적용되는 내년 6월 이후부터입니다. 정부는 지난 7.10 대책을 통해 아래와 같이 다주택자에 대한 양도세 중과 세율을 인상하였습니다.

  • 2주택자는 기본 세율 +20%,
  • 3주택자는 기본 세율 +30%

다주택자에 대한 양도세 중과 세율을 그 이전에 비해 10%씩 인상을 했습니다.

다주택자들에게 개정 세법 내용을 적용하기 전에 시행 유예 기간을 준 것입니다. 바뀐 규정은 내년 6월부터 시행하기로 했으므로 내년 6월 이후 양도분부터는 분양권이 있는 경우 다주택자들이 내야 할 양도세는 72%까지 올라갑니다.

소득세 개정안이 실제 국회를 통과하여 개정 세법이 적용되면 새집으로 갈아타기 위해 집을 분양받은 1세대 1 주택자도 다주택자가 됩니다.




상황에 따라서는 이도 다주택자 양도세 중과대상이 될 수 있는데요, 일시적 2 주택자에 대해서는 예외 규정을 두어 1 주택자가 새집으로 이사 할 목적으로 분양권을 소유한 경우 기존 주택을 3년안에 매각 하면 예외를 적용하기로 하였습니다.

투자 목적으로 분양권을 취득하는것이 아닌 실제 거주할 목적으로 분양권을 정상적으로 취득한 사람들에 대해서는 기존 주택을 양도 하는데 대해서 비과세하겠다는 내용입니다.



3. 분양권 주택수 포함 : 총정리


세법 개정안을 통해 정부는 투기세력을 잡기 위한 일환으로 분양권 또한 주택수에 포함시키기로 하였습니다.

기존의 1가구 1주택자인 사람들도 분양권을 가지고 있다면 1가구 2주택이 되어 비과세 혜택을 받지 못하게 되는데요, 다행스러운 부분은 세법 개정이 된 이후부터 취득한 분양권에 대해서만 적용된다는 점입니다.




21년부터는 분양권이 주택수에 포함되는 만큼 양도소득세가 중과되지 않도록 잘 따져봐야겠습니다.

여기까지 분양권 주택수 포함에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.



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