재테크

다주택자 양도소득세 계산

2020. 7. 11.

1가구가 1주택을 초과하게 되면 세금을 많이 물어야 합니다. 거기에 이번에 발표한 부동산 대책으로 인해 다주택자들은 세금을 더 많이 내야되게 생겼는데요, 그래서 투자목적으로 구매하시는 분들은 미리 세금 계산을 해보시는게 좋겠습니다. 오늘은 절세 에도 도움이 될 다주택자 양도소득세 계산에 대해 알아보겠습니다.



목차

1 양도소득세란?
2 다주택자 양도소득세 계산
3 양도소득세 면제방법

위 목차대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 다 읽으시면 절세 에 도움이 되는 다주택자 양도소득세 계산을 쉽게 할 수 있습니다.

1. 다주택자 양도소득세 계산 : 양도소득세란?


먼저 양도소득세에 대해 간단히 알아보겠습니다.

  • 내가 보유하고 있는 건물, 아파트, 주택 토지등을 양도함으로써 발생하는 이득에 대한 세금을 과세하는 것

쉽게 생각해보면 아파트를 3억을 주고 사서 5억에 팔면 2억의 양도소득이 발생하는데요, 이 2억에 대한 세금을 과세하는 것입니다.




7월 10일부로 발표된 주택시장 안정 보완대책에 따르면 다주택자 단기거래에 대한 부동산의 세제 강화가 핵심입니다. 

2년 미만의 단기 보유주택에 대한 양도소득세율도 인상됩니다. 기존에는 1년 미만은 40%의 세율이 적용되었지만 이번에 70%로 인상되었습니다. 2년 미만은 60%가 적용됩니다.

규제지역 다주택자의 양도세 중과세율은 2주택이 20%, 3주택은 30%를 내야 합니다.

아직 세법이 통과되지 않았기 때문에 확정적인 내용은 아니지만 대비는 하고 있어야겠습니다. 

양도소득세 계산은 손으로 계산할 수도 있지만 쉽지 않기 때문에 여기서는 간편하게 자동계산 프로그램을 이용하는 방법을 설명하겠습니다. 양도소득세를 계산해 보면 절세 에도 많은 도움이 됩니다.



2. 다주택자 양도소득세 계산


여기서는 부동산 계산기 프로그램을 이용해서 계산해 보겠습니다.

검색포털에서 부동산 114를 검색하세요.




클릭하여 들어가시면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.




우측에 부동산 계산기 항목이 보이시죠? 클릭해서 들어갑니다.




계산기 항목 중에 양도소득세 항목을 클릭합니다.




이곳에서 보유주택 정보, 취득 및 양도정보를 입력하면 됩니다. 현재 보유주택수를 꼭 설정해 주세요. 다주택자는 3주택 이상으로 설정해주시면 됩니다.




간단히 숫자 입력을 해 주면 되는데요, 저는 위와 같이 적어봤습니다. 다주택자이신분은 보유주택수를 3주택 이상으로 설정해주세요.




다음은 필요 경비 및 기본공제금액을 작성합니다. 수리비용이 따로 들거나 양도비용이 다르다면 수정하고 계산을 합니다.




위와 같이 양도소득세 계산 결과가 나옵니다. 상세내역을 모두 확인할 수 있으니 편리하네요.

계산은 참고자료로만 활용되므로 참고하시기 바랍니다.

다주택자 양도소득세를 계산해 봤는데요, 생각보다 세금이 만만치 않죠. 절세 또는 세금을 면제받을 수 있는 방법이 있을까 해서 찾아봤습니다.



3. 다주택자 양도소득세 계산 - 면제 방법


다주택자를 규제하는 다양한 정책 덕분에 3주택자 이상은 면제받을 수 있는 방법이 없습니다. 하지만 몇 가지 예외 상황일 경우에 1가구 2주택자는 면제받을 수 있는 경우가 있습니다.

그나마 다주택자가 양도소득세를 적게 낼 수 있는 방법이 있습니다.

  • 세부담이 가장 낮은 주택을 처분
  • 오래되지 않은 주택부터 처분

위 방법을 통해 주택수를 줄여 2주택으로 만드는 것입니다. 다주택보다는 2주택이 양도소득세부분에서 유리합니다.




한가지 이해하셔야 할 부분은 양도소득세는 시세차익에 대한 세금이라는 점입니다. 즉 시세차이가 많이 날 수록 세금도 많습니다. 

그렇기 때문에 다주택자인 경우 어떤 주택부터 처분해야 하는지 우선순위를 결정하는데 중요한 요소입니다.

만약 보유한지 오래되었지만 시세차가 별로 없는 주택은 양도세가 별로 나오지 않습니다. 하지만 보유한지 오래되었으나 시세차이가 크다면 양도소득세도 많이 나옵니다.



만약 절세 를 위해 1가구 2주택으로 만드셨다면 아래와 같은 세금 면제방법을 이용할 수 있습니다.

1) 고가주택 기준 (양도가액 9억 이상)을 넘지 않는 경우

2) 1년 이상 보유한 상태에서 다른 주택을 취득한 경우

3) 기존에 샀던 집을 2년 이상 보유한 경우

4) 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 원래 보유했던 주택을 파는 경우

위 내용을 충족한다면 비과세로 적용받을 수 있습니다.

이 외에 혼인에 의한 경우도 면제를 받을 수 있습니다. 남자와 여자가 각각 1주택을 보유하고 있었다면 혼인 이후 일시적 1가구 2주택이 되는데요, 이럴 땐 5년 내에 집을 처분하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.




간단히 정리해 드리겠습니다. 다주택자 양도소득세 계산 은 부동산 114의 부동산 계산기를 이용하면 쉽고 빠르게 계산할 수 있습니다.

다주택자는 양도소득세를 면제받을 수 있는 방법은 없습니다. 하지만 양도소득세를 적게 낼 수 있는 방법이 있는데요, 세 부담이 적은 주택을 처분하여 1가구 2주택으로 만드는 방법입니다.

보통 세금이 많이 붙기 때문에 비과세 요건을 생각하게 되는데요, 1가구 2주택으로 만드셨다면 비과세 1,2,3법칙을 따르면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

여기까지 다주택자 양도소득세 계산에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.



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