재테크

토지양도소득세 계산방법

2020. 8. 3.

재산을 양도했을 때 시세차익 발생에 따라 부과되는 세금이 양도소득세인데요, 토지도 부동산과 마찬가지로 양도소득세를 내야 합니다. 오늘은 원천세 항목 중 하나인 토지 양도 소득세 계산방법에 대해 알아봤습니다.



목차

1. 양도소득세와 계산방법
2. 자동계산하기
3. 절세 방법

위 목차대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 읽으시면 원천세 항목 중 하나인 토지양도소득세 계산을 쉽게 하실 수 있게 됩니다.



1. 토지양도소득세 계산방법 : 양도소득세와 계산방법


먼저 양도소득세에 대해 간단히 알아보고 넘어가겠습니다.

  • 양도소득세 : 부동산을 양도했을 때 시세차익이 발생하면 부과되는 세금입니다.

만약에 A라는 사람이 토지를 천원에 구입해서 B라는 사람에게 만원에 팔았다고 합시다. 그러면 시세 차익이 9천원이 되므로 9천원에 대한 세금이 부과되는 것이 양도소득세입니다.

다른 부동산들과 마찬가지로 토지 양도 소득세는 땅의 면적이나 위치에 따라서 계산이 달라지기 때문에 계산법을 알고 계셔야 합니다.




토지 양도 소득세 계산 방법을 간단히 설명해 드리자면 아래와 같습니다.

  • 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
  • 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제
  • 산출세액 = 과세표준 x 세율

용어가 생소하신 분들을 위해서 아래에 용어에 대한 설명도 정리하였습니다.

  • 양도 금액 : 부동산 판매 금액
  • 취득 금액 : 예전에 부동산을 취득한 금액
  • 필요 경비 : 취득세, 중개비, 리모델링, 철거비등 증빙이 있는 경비
  • 양도 차익 : 실제 양도차익 계산
  • 장기 보유 특별공제 : 양도 차익 기준 장기보유 특별공제 적용
  • 기본 공제 : 1인 1년당 250만원 공제
  • 과세 표준 : 실제 세금을 계산하는 기준이 되는 금액
  • 양도 세율 적용 : 양도 세율 계산
  • 감면 적용 : 자경제촌 등 감면 사유 발생시 감면 적용
  • 최종 양도세 : 양도 소득세 계산 결과값

여기서 중요해 지는 부분이 세율입니다. 세율은 보유기간과 과세표준, 사업여부에 따라서 달라지는데요, 아래 표에서 간단하게 확인할 수 있습니다.




보유기간이 2년 미만인 경우는 세율이 높아지게 되므로 최소 2년은 가지고 계셔야 원천세 항목 중 하나인 토지 양도소득세를 절세를 할 수 있습니다.



2. 토지양도소득세 계산방법 : 자동계산하기


계산하기 어려운 토지 양도 소득세는 국세청 홈택스에서 간편하게 계산할 수 있습니다. 검색포털에서 홈택스 라고 검색합니다.





검색하면 쉽게 찾을 수 있는데요, 클릭해서 홈페이지에 접속합니다.




화면의 우측 아래에 보면 [세금종류별 서비스] 항목이 있습니다. 여기서 아래 쪽의 [모의계산] 항목을 클릭합니다.




모의계산을 할 수 있는 여러 항목들이 나오는데요, 가장 첫번째에 있는 [양도소득세 자동계산] 항목을 클릭합니다.




양도가액, 취득가액을 알고있는 경우와 모르는 경우로 나뉘어서 계산할 수 있는데요, 우리는 [1개 부동산 양도시 계산] 을 클릭합니다. 로그인을 하지 않아도 계산할 수 있습니다.




들어가보면 첫번째로 기본사항을 입력하도록 되어 있습니다. 여기서 양도일자, 취득일자, 양도물건종류를 선택합니다.

토지양도소득세를 계산하기 위해서는 양도물건을 토지로 선택합니다. 취득일자는 부동산을 매매한 날로 잔금을 지급한 날을 선택하면 됩니다.




그 다음은 거래금액을 입력해야 합니다. 양도가액, 취득가액, 기타 필요경비를 입력합니다.

양도소득 기본공제는 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.

취득가액과 필요경비 옆의 조회 버튼을 클릭하면 아래와 같이 세세하게 입력할 수 있도록 메뉴가 펼쳐집니다.




취득가액은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료, 기타로 나누어 입력할 수 있습니다.

기타필요경비는 자본적지출액, 양도중개수수료, 국민주택채권매각차손, 기타 등으로 나누어 입력가능합니다.




마지막으로 기타사항을 작성하고 세액 계산하기를 누르면 원천세 항목 중 하나인 토지양도소득세 자동계산이 완료됩니다.



3. 토지양도소득세 계산방법 : 절세 방법


부동산을 매매할 때 이득을 많이 봤다면 양도소득세도 많아질 수 밖에 없는데요, 최대한 절세해서 납부하는 방법을 찾아봤습니다.

1) 가장 쉽게 할 수 있는 절세 방법은 보유기간입니다.


보유기간이 2년이 지나게되면 세율이 떨어지는데요, 1년 미만은 차익에서 50%나 세금이 매겨지기 때문에 최소 2년은 가지고 계셔야 절세할 수 있습니다.

2) 사업용 토지로 판정된다면 세금을 적게 낼 수 있습니다.


2년 미만은 사업용 토지와 비사업용 토지의 세율이 같습니다. 하지만 2년이 넘어가면 비사업자용 토지의 세율이 사업자용보다 10% 높아집니다. 그래서 사업용 토지로 판정이 된다면 세금을 적게 납부할 수 있습니다.

비사업용 토지란 간단하게 사업용으로 쓰지 않고 재산을 불리기 위한 수단으로 가지고 있는 등 목적에 맞지 않게 사용되는 것을 말합니다. 자세한 내용은 관련 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.


3) 장기보유 특별공제를 통한 절세방법입니다.


보유기간이 3년 이상이면 6~30% 비율로 추가공제가 들어갑니다. 하지만 미등기 자산이라면 공제에서 제외되는 점 참고하세요.

4) 토지와 건물을 같이 거래한다면 계산 먼저 해보시는게 좋습니다.


토지 와 건물을 같이 거래하실 일이 있으시다면 토지와 건물을 같이 거래하는 것 보다 따로 하는게 양도 소득세 에 유리할 수 있습니다. 이 점은 양도소득세를 계산해보셔야 알 수 있습니다.




간단히 정리해 드리겠습니다. 토지 양도소득세는 양도시 차액에 대한 세금을 부과하는 것입니다. 계산을 위해서는 차액을 계산한 뒤에 양도세율을 적용하여 계산합니다. 

일일이 계산하기 복잡하기 때문에 홈택스에서 모의계산 프로그램을 이용한다면 손쉽게 계산할 수 있습니다.

여기까지 토지 양도 소득세 계산방법에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.



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