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일시적 1가구 2주택 비과세 요건 총정리

2021. 1. 25.

안녕하세요~ 오늘은 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 대책으로 인해 내야 할 세금이 더 많아진 분들이 있습니다. 특히 양도소득세 부분이 그러합니다.

 

세금을 줄이기 위해 가장 도움이 되는 것이 비과세 요건을 충족하는 건데요, 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족하려면 어떻게 해야 할지 알아보겠습니다.

 

목차

1. 일시적 1가구 2주택이란?
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건
3. 양도소득세 자동계산하기

 

목차의 순서대로 내용을 정리해 드리겠습니다. 어떻게 하면 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건을 만족할지 알려드릴테니 이 글을 꼭 끝까지 읽어주세요.

 

1. 일시적 1가구 2주택이란?

 

일시적 1가구 2주택에 대해 알아보기에 앞서 왜 해당 항목을 만족해야 하는지 알아보겠습니다.

 

2주택 이상이라는 것은 실거주 하는 집 외에 1채가 더 있는 것인데요, 실거주 외의 주택은 투자 목적으로 보기 때문에 양도소득세를 내도록 정하고 있습니다.

 

 

양도소득세는 무엇일까요?

 

  • 양도소득세 : 집을 샀을 때와 팔았을 때 차액에 대한 일정 금액을 세금으로 내는 것

 

양도소득세는 물건을 양도할 때에 발생하는 이득에 대해서 일정 비율의 금액을 세금을 내는 것을 말합니다.

 

 

만약에 이득을 보지 못하고 손해를 봤다면 양도소득세와는 상관이없겠죠.

 

문제는 이득이 발생했을 때 내야 하는 세금이 생각보다 많다는 점인데요, 그래서 비과세 요건을 만족하기 위해서는 양도 시점에 맞춰서 1가구 1주택을 만들어야 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.

 

 

소득세법 제89조 1항 3조에 보면 아래와 같은 항목이 있습니다.

 

다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지(이하 이 조에서 "주택수부토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 

  • 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  • 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

위 항목에서 두 번째 항목이 바로 일시적 1가구 2주택에 대한 내용인데요, 말 그대로 일시적으로만 어쩔 수 없이 2주택이 되는 사람들을 배려하기 위해 만든 제도입니다.

 

아래에서는 이에 대한 상세한 내용을 알아보겠습니다.

 

2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

어떻게 하면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족할 수 있을까요?

 

1) 일시적 2주택

 

일반적인 일시적 2주택인 경우입니다. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우에 해당합니다.

 

아래 조건을 만족하게 되면 일시적 1가구 2주택으로 간주되어 이전 주택을 양도할 경우 양도세 비과세 요건을 만족할 수 있습니다.

 

  • 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득

  • 종전주택을 2년 이상 보유해야 함

  • 신규 주택 취득한 날로부터 3년이내에 종전의 주택을 양도해야 함

 

 

단, 종전의 주택과 신규주택이 모두 조정대상 지역에 있는 경우는 만족해야 하는 조건이 달라집니다.

 

  • 신규 주택 취득일로부터 1년이내 세대전원이사 및 전입신고 완료

  • 신규 주택 취득일부터 1년 이내 종전 주택 양도

 

간단하게 생각해볼까요? 일시적 1가구 2주택을 만족하고 싶다면 기존 주택을 취득하고 1년 후에 신규 주택을 취득하고 그 다음에 1년 이내로 기존 주택을 팔면 됩니다.

단, 양도 당시에 총 거래액이 9억원을 초과하는 고가주택이나 미등록 양도자산에는 양도소득세 비과세 요건을 적용받지 못합니다.

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 헷갈려하는 부분이 9.13대책, 12.16대책으로 조정대상지역내 취득시기에 따라 매도기간이 달라졌기 때문입니다.

 

  • 2019년12월16일 이전에 두번째로 취득한주택(분양권, 조합원입주권)은 3년이내 종전주택을 양도해야 합니다.

  • 9월14일 이후 12월17일 이전에 취득한 주택은 2년이내 종전주택을 양도해야합니다.

  • 12월17일 이후 신규주택은 1년이내 종전주택을 양도해야하며, 세대전원의 전입신고까지 이뤄져야 합니다.

 

2) 혼인 및 동거봉양 합가 2주택

 

혼인 전 각 1주택을 보유하고 있었다면 혼인 후에 둘이 합쳐 1가정을 이루면서 1가구가 2주택을 보유하게 됩니다.

 

 

이 때 혼인한 날 이후로 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족하게 됩니다.

 

혼인한 날은 관할 지방관서에 혼인 신고한 날을 의미합니다.

 

3) 상속으로 인한 2주택

 

상속 받은 주택을 국내에 1개씩 보유하고 있는 1세대가 일반 주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족합니다.

 

 

피 상속인이 소유한 주택 중 기간이 가장 긴 1주택에 대해 비과세 대상이 되므로 가장 오래 보유하고 있던 주택을 처분하면 1가구 2주택 비과세 요건을 충족할 수 있어 세금 신고 에 도움이 됩니다.

 

4) 부모 동거 봉양

 

1주택을 보유하고 있는 가정이 1주택을 보유하고 있는 60대 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합치게 되면 1가구 2주택이 됩니다. 

 

이런 경우는 세대를 합친 날 부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족합니다.

 

 

자세한 내용은 아래와 같습니다.

 

※ 60세 이상의 직계존속. 아래 각 호의 사람 포함.

 

  • 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

  • 직계존속(배우자 직계존속 포함)중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

  • 국민건강보험법 시행령에 따라 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속

 

직계존속은 60세 이상이면 적용 가능합니다. 연령을 판단하는 기준은 양도일이 아니라 "합가일" 기준으로 판단합니다.

 

 

이 내용은 일시적 1가구 2주택자가 합가하는 경우에도 적용되며, 합가하여 1가구 2주택이 된 후에 신규주택을 취득하는 경우에도 적용됩니다.

 

이 외에 전체적인 양도소득세 비과세 요건이 궁금하신 분은 아래 링크를 참고하세요.

 

 

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만약에 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족하지 못하겠다면 최대한 세금을 줄일 수 있는 방안을 알아봐야 하는데요, 그러려면 현재 내가 내야 할 양도소득세가 얼마인지 계산해봐야합니다.

 

3. 양도소득세 자동계산하기

 

양도소득세 계산을 간편하게 하기 위해 부동산 계산기 프로그램을 이용할 수 있습니다.

 

먼저 부동산 계산기 프로그램을 이용해야 합니다.

 

검색포털에서 부동산 114를 검색하세요.

 

 

클릭하여 들어가시면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.

 

 

우측에 부동산 계산기 항목을 볼 수 있는데요, 클릭해서 들어갑니다.

 

 

계산기 항목 중에 양도소득세 항목을 클릭합니다.

 

 

이곳에서 보유주택 정보, 취득 및 양도정보를 입력하면 됩니다. 현재 보유주택수를 꼭 설정해 주세요.

 

 

간단히 숫자 입력을 해 주면 되는데요, 저는 위와 같이 적어봤습니다.

 

 

다음은 필요 경비 및 기본공제금액을 작성합니다. 수리비용이 따로 들거나 양도비용이 다르다면 수정하고 계산을 합니다.

 

 

위와 같이 양도소득세 계산 결과가 나옵니다. 상세내역을 모두 확인할 수 있으니 편리하네요.

 

이 계산은 참고자료로만 활용되므로 절세 할 때 참고하시기 바랍니다.

 

 

간단히 정리해드리겠습니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 만족하기 위해서는 해당되는 기간 내에 이전 주택을 처분해야 합니다.

 

각 요건별로 처분 시기가 다르기 때문에 알려드린 조건에 해당되시면서 비과세 혜택을 받고 싶으신 분은 늦지 않게 주택을 양도하시기 바랍니다.

 

 

여기까지 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.

 
 

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