재테크

오피스텔 주택수포함 세금은?

2020. 9. 21.

부동산 대책이 발표되고 최근 세법 개정에 따라 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는 것으로 바뀌었습니다. 이에 대해 양도세 폭탄을 맞는게 아닌지 걱정하시는 분들이 많은데요, 오늘은 절세 에 도움이 될 오피스텔 주택수포함과 관련된 내용을 알아보겠습니다.



목차

1. 세법상 오피스텔
2. 오피스텔 세금
3. 총정리

위 목차대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 읽으시면 절세 에 도움이 될 오피스텔 주택수포함에 대한 내용을 정확하게 알 수 있습니다.



1. 오피스텔 주택수포함 : 세법상 오피스텔


이번 부동산 대책은 부동산을 투기의 목적으로 활용되는 것을 막기 위함입니다. 원래도 오피스텔은 주거용과 업무용으로 나뉘어서 요율이 달랐었는데요, 이번에 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 중요해진 이유는 소유주택수에 따라 취득세율이 급증하는 구조가 되었기 때문입니다.

원래 오피스텔는 비주거용으로 분류되어 4.6%의 취득세를 납부하였습니다. 부동산 대책 이전에는 오피스텔도 주택처럼 낮은 취득세율을 적용해 달라는 헌법소원이 있었는데요, 최근 만장일치로 합헌 판정이 나왔습니다.




보통 오피스텔을 매입할 때는 두 가지 방법으로 세금 혜택을 받습니다.

  • 일반 임대사업자로 등록하여 건물분 부가세 환급
  • 주택 임대사업자로 등록하여 부가세 환급을 포기하는 대신 취득세 감면

오피스텔을 자가 사용하는 경우 아무런 세제 혜택을 받을 수 없으므로 보통 자가사용목적으로 매입하는 경우는 없다고 보시면 됩니다.

위와 같이 세금 혜택을 받고 있던 오피스텔이 주택수에 포함된다면 절세 와 관련된 어떤 변동사항이 있을까요?



2. 오피스텔 주택수포함 : 오피스텔 세금


이번 세법개정에 따라서 주의깊게 봐야 할 세금은 취득세와 양도소득세입니다.

1) 취득세


개정안을 잘 살펴보면 취득세가 변경되었습니다. 아래는 조정대상의 지역의 주택을 구매할 때 세율입니다.

  • 2주택 취득 : 8%
  • 3주택 이상 취득 : 13%



참고로 7.10 부동산대책이 발표될 당시에는 비조정대상지역도 조정대상지역과 세율이 같았지만 실제 지방세법 시행령 개정시에는 비조정대상지역의 세율은 낮췄으니 이 점 참고하세요.

기존에 오피스텔이 인기가 많았던 이유는 취득세가 중과되지 않는다는 점이었는데요, 최근 행안부의 답변에 따르면 일반 오피스텔은 상관없지만 주거용 오피스텔의 경우는 취득할 때 주택수에 포함되도록 변경되었습니다.

그래서 시행일 (20년 8월 11일) 기점으로 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수로 포함됩니다.

주택수에는 입주권과 분양권도 포함되는데요, 그래서 오피스텔을 매수할 때 취득세가 중과되지 않도록 주의해야 합니다.




여기서 확인해봐야 할 내용이 있는데요, 과연 주택을 보유한 사람이 오피스텔을 추가 매입하면 취득세는 어떻게 될까요?

사실 오피스텔의 경우는 취득세가 4.6%가 적용되는데요, 주택과는 다르게 오피스텔은 매입시에 소유주택수에 포함될 뿐이고 취득세 계산시에는 주택으로 인정받지 않기 때문에 주택외 세율인 4.6%가 적용됩니다.

소득세법을 살펴봐도 오피스텔은 단독주택과 공동주택이 아닌 별도의 준주택으로 분류되어 있는데요, 그렇기 때문에 주택의 취득세율을 적용받지 않아 주택 취득세 중과도 적용받지 않습니다.

2) 양도소득세


양도소득세는 주거용 오피스텔이라면 주택수로 포함되기 때문에 기존과 동일하게 납부해야 합니다.

만약에 업무용 오피스텔을 월세나 전세로 돌렸을 경우 세입자가 전입신고를 한다면 정부에서는 주거용 오피스텔로 판단하기 때문에 주택수에 포함되어 양도소득세 중과 대상이 됩니다.




또한 임대인이 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다는 것을 입증하지 못하면 주택으로 간주하는데요, 그래서 오피스텔 임대인이 양도소득세 절세를 위해 전입신고를 하지 않는 조건으로 월세를 조절해주는 경우도 있죠.

하지만 이럴 때 문제가 생길 수 있는 경우가 있는데요, 바로 임차인이 소득공제 혜택을 받으려 할 때 입니다. 임차인이 5년 내에 소득신고를 하게 되면 주거용으로 판명되어 임대인은 절세 하지 못하고 세금을 많이 물 수 있어요.



3. 오피스텔 주택수포함 : 총정리


부동산 대책에 따라 개정된 세법에 따르면 20년 8월 11일을 기점으로 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되도록 변경되었습니다.

주택 취득에 따른 취득세가 중과되도록 변경되었지만 오피스텔의 경우는 취득세 계산시에 주택으로 인정받지 않기 때문에 주택외 세율인 4.6%가 적용됩니다.




양도소득세는 이전과 마찬가지로 주거용 오피스텔이라면 주택수에 포함되어 기존과 동일하게 납부해야 합니다.

여기까지 오피스텔 주택수포함 의 세금에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.






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