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1가구 2주택자 양도소득세 계산과 면제조건 핵심정리

2020. 4. 27.

1가구 1주택은 실거주용으로 보기 때문에 양도소득세가 없습니다. 하지만 2주택자 부터는 투자목적으로 보기 때문에 양도소득세를 내야 하는데요, 오늘은 1가구 2주택자 양도소득세 계산과 면제조건에 대해 알아볼테니 끝까지 잘 따라오세요~



먼저 양도소득세에 대한 개념을 알아보고 계산방법, 면제조건에 대해서 알아보겠습니다. 이 글만 다 읽어보셔도 절세에 많은 도움이 되실겁니다.

1. 1가구 2주택자 양도소득세 : 양도소득세란?


양도소득세에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 양도소득세란 집을 샀을 때와 팔았을 때 액에 대한 일정 금액을 세금으로 내는 것입니다.

한마디로 집값이 올랐을 때의 얘기고요, 만약에 집값이 떨어졌다면 양도소득세를 따로 납부하지 않습니다.





1가구를 판단하는 기준일은 양도시점 (잔금 청산일, 등기접수일 중 빠른 날) 입니다. 잘 생각해보면 기준일에 1가구 1주택자가 되게 하면 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.



2. 1가구 2주택자 양도소득세 : 계산 방법


양도소득세를 계산하기 위해서는 양도소득세율을 비롯해서 복잡한 계산을 해야 합니다.

그래서 간편하게 계산할 수 있는 방법을 찾았는데요, 바로 양도소득세 계산기입니다.

먼저 검색포털에서 부동산114 를 검색하세요.





클릭해서 들어가면 아래 사진과 같은 화면이 나옵니다.





우측에 부동산 계산기 항목이 보입니다. 클릭해서 들어갑니다.





부동산 매도, 매수시 항목에서 첫번째인 양도소득세 항목을 클릭합니다.





여기서 보유주택 정보, 취득 및 양도정보를 입력하면 양도소득세를 계산할 수 있는데요, 현재 보유주택수를 2주택으로 설정하면 2주택자 양도소득세에 대한 결과를 볼 수 있어요.





간단히 면적 및 양도정보를 입력하면 되는데요, 저는 위와 같이 작성하였습니다.





다음은 필요 경비 및 기본공제금액을 작성하였는데요, 수리비용이 따로 들어가거나 양도비용이 다르면 수정해줍니다.





그러면 위와 같이 1가구 2주택자 양도소득세 계산 결과가 나옵니다.



3. 1가구 2주택자 양도소득세 : 면제 방법


매수와 매도비용의 차이가 많이 날 수록 양도소득세도 커지기 때문에 부담이 커질텐데요, 2주택자 양도소득세 면제방법을 알고 있다면 효과적으로 절세할 수 있어요.

위에서 1세대를 판단하는 기준은 양도시점이라고 했는데요, 양도시점에서 적극적으로 세대분리를 해서 주택수가 1개가 되도록 한다면 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있어요.

여기서 주의해야 할 사항이 있습니다.

  • 서류상으로만 주민등록을 이전한 경우 : 실질적으로 동일 세대원으로 보기 때문에 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

  • 일시적 분리 후 다시 세대를 합치는 경우 : 이 경우 또한 일시적 조세 회피를 위한 세대분리로 보기 때문에 비과세 적용 대상에서 제외됩니다.



이 외에 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법은 몇 가지가 있습니다.

1) 새로운 집을 구매한 경우






기존주택을 팔지 않고 가지고 있으면서 새로운 주택을 구입하거나 분양받은 경우입니다.

이럴 때를 일시적 2주택으로 보는데요, 3년 내에 기존에 보유한 주택을 매도한다면 양도소득세 면제를 받을 수 있어요.

중요한 점은 기존에 보유하고 있던 집을 매입한 날 부터 1년 이상 지난 후에 새로운 집을 구입해야 적용받을 수 있는 점 참고하세요.

조정지역의 경우는 3년 이내 매도에서 2년 이내 매도로 변경되었으니 주의하세요.

2) 상속으로 인한 2주택자






주택을 상속받아 2주택이 되는 경우입니다. 이런 경우는 상속받는 자의 의지와 무관하게 2주택이 되는 경우이므로 기존에 소유하고 있던 주택은 양도소득세 비과세 대상이 됩니다.

하지만 매도하게 되면 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가격은 9억원 이하여야 하는 점 참고하세요.

3) 결혼으로 인한 2주택






부부가 각자 주택을 보유하고 있다가 결혼한 경우 일시적 2주택이 되는데요, 결혼한 날 부터 5년 이내에 먼저 매도하는 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

하지만 2주택을 넘어 3주택이라면 혜택을 받을 수 없으니 참고하세요.

4) 노부모 부양 합가로 인한 2주택






60세 이상 노부모님을 모시기 위해 가구를 합친다면 2주택이 되는데요, 이런 경우는 1주택을 10년 이내에 매도한다면 양도소득세를 면제받을 수 있어요.

5) 농어촌 주택을 포함해서 2주택이 된 경우






농어촌 주택과 일반 주택을 1채씩 소유중인 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우라면 1주택자로 봐서 비과세 여부를 판단합니다.

만약에 1가구 2주택자 양도소득세 면제를 받을 수 없는 상황이라면 아래 내용에 따라 세율을 낮출 수 있어요.

1) 기본 공제


모든 양도소득세에 대해 기본 250만원을 빼주는 것

2) 장기보유 특별공제




1가구 2주택자가 아파트를 팔고자 할 때 장기보유하고 있던 아파트에 한해 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.



여기까지 1가구 2주택자 양도소득세 계산과 면제방법에 대해 알아봤습니다. 

부동산 투자심리가 커짐에 따라 정부에서도 여러 방지대책을 내놓고 있는데요, 이에 따라 생각지 못한 지출이 생길 수 있으니 미리 알아두시고 절세하시기 바랍니다.



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