재테크

오피스텔 1가구 2주택 기준

2020. 7. 4.

요즘 아파트에 대한 관심이 주춤하면서 오피스텔에 대한 관심이 상대적으로 많아졌는데요, 특히 투자 목적으로 구매하시는 분들이 걱정하는 것 중 하나가 세금입니다. 부동산 보유세가 높아졌기 때문인데요, 오늘은 절세 에 도움이 될 오피스텔 1가구 2주택 기준에 대해 알아봤습니다.



목차

1. 오피스텔 1가구 2주택 기준
2. 절세방법
3. 임대사업자 혜택 요약

위 목차의 순서대로 이야기를 풀어갈 예정이며, 끝까지 읽으시면 오피스텔 1가구 2주택에 대해서 최대한 절세가 가능한 방법을 알 수 있습니다.

1. 오피스텔 1가구 2주택 기준


오피스텔은 건축법에 따르면 업무용 시설에 해당합니다. 하지만 주택법에 따라 주거용으로 사용한다면 기준이 달라지는데요, 준주택으로 간주가 되기 때문에 오피스텔도 1가구 2주택에 포함됩니다.

정부 부처의 주거용 오피스텔 기준도 다릅니다. 국토교통부가 내세우는 주거용 오피스텔의 기준은 전용면적 85m2, 목욕시설, 취사시설 및 화장실이 있는 것입니다.

기획재정부의 기준은 오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하는지에 대한 사실 여부에 따르고 있습니다. 어느 장단에 맞춰야 할지 감이 안오시죠?




주거가 아니라 임대목적으로 오피스텔을 구입했다면 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 여기서도 주택으로 간주가 될 수 있습니다.

그 기준은 전입신고입니다. 주거용의 사실판단 기준을 전입신고로 하고 있습니다.

세입자가 주민등록 전입신고를 한다면 오피스텔을 주택으로 봅니다.

또한 임대인이 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다는 것을 입증하지 못한다면 주택으로 간주합니다. 그렇기 때문에 오피스텔 임대인이 1가구 2주택을 적용받지 않으려고 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 월세를 조절해주는 경우가 많습니다.




하지만 이런 경우는 문제가 생길 수 있죠. 바로 임차인이 소득공제 혜택을 받으려고 할 때 입니다. 임차인이 5년 이내에 소득신고를 하게 되면 주거용으로 판명되기 때문에 임대인은 나중에 많은 세금을 물 수 있어요.

이런 꼼수가 많다보니 국세청도 이제는 단순히 전입신고만 가지고 주택을 구분짓지 않습니다. 필요하다면 관리비 납부명세, 전기 요금 명세등 여러 방법을 통해 실제 주택 사용 유무를 확인할 수 있기 때문에 절세 를 하려면 주의하시기 바랍니다.



2. 오피스텔 1가구 2주택 : 절세 방법


그러면 절세 의 핵심인 오피스텔이 1가구2주택에 포함되지 않기 위한 확실한 방법은 무엇일까요?

바로 일반임대사업자나 주택임대사업자로 등록을 하는 방법입니다. 임대사업자로 등록을 하면 받을 수 있는 혜택이 있기 때문입니다.

  • 일반임대사업자 등록을 하면 건물분의 부가가치세 10%를 환급
  • 주택임대사업자등록을 하면 취득세 감면혜택

여기서 단점이 있는데요, 주택임대 사업자를 등록하면 최소 4년 이상 유지해야 한다는 점입니다.

만약 그 이전에 매매를 하면 혜택으로 받았던 취득세에 가산세가 포함되어 부과됩니다.

요즘에는 많은 사람들이 주택임대사업자로 등록 하고 표준임대차계약서로 구청에 신고를 합니다. 그렇게 해서 오피스텔을 주택으로 간주되지 않게 하여 1가구 2주택에 해당하지 않게 합니다.




1가구2주택에 해당하지 않게 되더라도 일반 임대사업자와 주택임대사업자 두 가지 유형에 따라 유의해야 할 점은 있습니다.

아래에서는 유형에 따른 주의사항을 정리하였습니다.

1) 일반 임대사업자를 선택했을 때


일반임대사업자로 등록하면 임차인으로 사업자가 들어와야 합니다.

이 경우 사업자로 등록한 오피스텔 임대인은 국세청으로부터 업무시설로 사용하고 있다는 것을 증명하라는 서류를 요구할 수 있습니다.

  • 업무용 오피스텔이라도 양도차익이 나왔으면 양도소득세를 신고 납부
  • 임대의무기간이 10년이기 때문에 10년 이내에 매각하면 과태료 납부

가장 조심해야 할 상황은 따로있는데요, 바로 기존의 오피스텔을 포괄양도양수로 구입하고 주거 임차인을 들이는 경우입니다.

포괄양도양수를 했다는 것은 임대사업자등록이 되어있다는 것입니다. 이런 상황에서는 사업자를 임차인으로 들이고 그 임차인에게 부가세를 받아 부가가치세를 꼭 납부해야 합니다.




문제는 공실이 길어지는 경우입니다. 이럴 땐 주거용 임차인을 들이고 싶은 유혹이 생기는데 이걸 잘 견디셔야 합니다.

이를 견디지 못하고 주거용 임차인을 들였다가 적발이 됐다면 기존에 환급받았던 부가세에다가 가산세까지 더해 추징을 당하게 됩니다.

또한 이런 경우는 주택으로 구분되기 때문에 자신의 아파트를 매도할 때 1가구2주택에 해당되어 높은 양도소득세를 내야 합니다.




간단하게 보면 일반임대 사업자로 등록하게 됐을 때 분양가에 포함되어 있던 부가가치세를 환급받을 수 있다는 장점이 있습니다. 

하지만 취득세와 재산세, 양도세 등의 세금을 납부해야 하고 주거용으로는 사용할 수가 없다는 단점이 있습니다.

또한 부가가치세를 환급을 받기 위해서는 분양계약을 한 후 20일 이내에 일반임대 사업자를 등록해야 환급받으실 수 있다는 점도 절세 를 위해서 알아두세요.



2) 주택임대사업자를 선택했을 때


만약에 주택임대사업자로 등록을 했다면 주거 목적의 임차인을 구해야 합니다.

오피스텔을 주거용으로 임대했다면 종합부동산세, 양도세에 나오는 세금을 피하기 위해 주택임대사업자로 등록을 해야 합니다.

전용면적 149m2 이하, 수도권 공시가격이 6억원 이하의 주택을 한 가구 이상을 매입하고 임대사업자를 등록한 다음에 의무임대기간을 채우면 큰 혜택을 받을 수 있는데요, 바로 종부세, 양도세 계산할 때 주택 수 합산에서 제외할 수 있는 혜택입니다.




하지만 주택임대사업자로 등록을 할 경우의 단점도 명확합니다.

  • 부가세의 환급 혜택이 없음
  • 연간 임대료 인상제한(5%)
  • 소득세 및 준조세인 건강보험료와 국민연금을 내야 함.

그래서 임대사업자를 등록하려면 둘 중 어떤 것이 더 절세 에 유리한지 판단하고 결정하시는게 좋습니다.



3. 오피스텔 1가구 2주택 임대사업자 혜택 요약


위에서 말씀드린 일반임대사업자와 주택임대사업자의 혜택을 간단하게 요약해 봤는데요, 쉽게 보면 아래와 같습니다.

1) 업무용 : 주택 수에서 제외됨


  • 일반임대사업자로 등록
  • 1가구1주택이 되어  비과세 가능
  • 취득할 때 부가가치세 환급
  • 보유 시 과세대상
  • 양도 시 상가와 동일한 취급

2) 주거용 : 주택 수 포함


  • 주택임대사업자로 등록
  • 주택임대사업자 등록 시 비과세 가능
  • 취득세 감면
  • 2천만원이하 : 분리과세 or 종합과세
  • 2천만원 초과 : 종합과세
  • 양도 시 주택과 동일한 취급




여기까지 절세 에 도움이 될 오피스텔 1가구 2주택 기준에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에 정리되어 있습니다.




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